Zuteilung und Abfindung im Umlegungsverfahren


Aus der Verteilungsmasse hat die Umlegungsstelle den Eigentümern der betroffenen Grundstücke dem Umlegungszweck entsprechend nach Möglichkeit Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke und entsprechend den errechneten Anteilen zuzuteilen. Bei der Verteilungsmasse handelt es sich um den Teil der Umlegungsmasse, der nach dem Ausscheiden öffentlicher Flächen von der Umlegungsfläche übrig bleibt. Die Umlegungsmasse hingegen bezeichnet die Summe der Fläche aller Grundstücke, die in dem Umlegungsbeschluss als Umlegungsgebiet bezeichnet werden. Dabei ist die tatsächliche Größe und nicht die im Liegenschaftskataster angegebene Größe maßgeblich.

Grundsätzlich muss die Umlegungsstelle den Eigentümern also Grundstücke zuteilen. Dies ist in der Praxis regelmäßig allerdings nicht möglich. So scheint es schlichtweg ausgeschlossen, allen betroffenen Grundstückseigentümern Grundstücke im Umlegungsgebiet zuzuweisen, die genau diese Größe und Lage aufweisen. Aus diesem Grund bestehen Regelungen darüber, wie diese Grundstückseigentümer abgefunden werden können, wenn eine Zuteilung ausgeschlossen ist.

Bei der Zuteilung der Grundstücke ist der Zweck der Umlegung zu berücksichtigen. Dieser umfasst die Neuordnung bebauter und unbebauter Grundstücke zur Erschließung oder Neugestaltung bestimmter Gebiete in der Weise, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Dies bedeutet, dass beispielsweise solche Grundstücke, auf denen eine zweckmäßige, mit der Umlegung in Einklang stehende Nutzung nicht möglich ist, auch nicht zugeteilt werden.

In Konstellationen, in denen es unter Berücksichtigung des Bebauungsplans und sonstiger baurechtlicher Vorschriften nicht möglich ist, die errechneten Grundstücksanteile tatsächlich zuzuteilen, hat ein Ausgleich in Geld stattzufinden. Dabei bemisst sich der Geldausgleich nach dem Verkehrswert des Grundstücks. Dieser bezieht sich auf den Zeitpunkt der Aufstellung des Umlegungsplans, soweit die Zuteilung den Sollanspruch mehr als nur unwesentlich überschreitet und dadurch die bebauungsplanmäßige Nutzung ermöglicht.

Der Grundstückseigentümer, dem kein entsprechendes Grundstück zugeteilt werden kann, hat gewisse Möglichkeiten, auf seine Abfindung einzuwirken. Beantragt beispielsweise ein Eigentümer, welcher innerhalb des Umlegungsgebiet eigengenutzten Wohn- oder Geschäftsraum aufgeben muss und im Umlegungsverfahren kein gleichwertiges Grundstück erhalten kann, dass für ihn als Abfindung im Umlegungsverfahren kein Geld gezahlt wird, sondern er Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets erhält oder verlangt er die Begründung von Miteigentum an einem Grundstück, die Gewährung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstigen dinglichen Rechten innerhalb und außerhalb des Umlegungsgebiets, so soll die Umlegungsstelle seinem Verlangen entsprechen. Dies ist selbstverständlich nur dann der Fall, wenn dies in der Umlegung möglich ist und die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan nicht entgegensteht. Dies folgt daraus, dass der Umlegung der Vorrang gegenüber den Interessen der Grundstückseigentümer gewährt wird. In einem solchen Verfahren können entgegenstehende Interessen Einzelner nicht das gesamte Verfahren aufhalten oder blockieren.

Grundsätzlich kann die Abfindung in Geld, in der Verschaffung von Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets oder in der Begründung von Miteigentum an einem Grundstück, in der Gewährung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstigen dinglichen Rechten innerhalb und außerhalb des Umlegungsgebiets bestehen. Die Interessen der Grundstückseigentümer sind bei der Wahl der Abfindung zu berücksichtigen.

Sollte der Grundstückseigentümer eine Abfindung durch die Einräumung von Rechten ablehnen, obwohl durch eine solche Abfindung für eine größere Anzahl von Beteiligten eine Abfindung in Geld vermieden werden kann und die Abfindung in diesen Rechtsformen mit dem Bebauungsplan vereinbar ist, hat die Umlegungsstelle den Grundstückseigentümer in Geld abzufinden.

Die Umlegungsstelle sowie der Umlegungsausschuss auf Antrag der Gemeinde können bei der Zuteilung von Grundstücken ein Baugebot, ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot sowie ein Pflanzgebot anordnen.

Das Baugebot dient der Sicherstellung der Bebauung beplanter Grundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans. Es hilft also, den Bebauungsplan zu verwirklichen. Darüber hinaus sichert das Baugebot die Anpassung bereits bebauter Grundstücke an den Bebauungsplan. Bei einem Pflanzgebot handelt es sich um das Gebot, welches die Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern oder sonstigen Bepflanzungen sowie eine Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen anordnet.

Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot umfasst die Anordnung von Verbesserungsmaßnahmen zur Anpassung an die modernen städtebaulichen Vorstellungen.
Im Umlegungsplan müssen solche Gebäude oder sonstigen baulichen Anlagen bezeichnet werden, die dem Bebauungsplan widersprechen und der Verwirklichung der im Umlegungsplan in Aussicht genommenen Neugestaltung entgegenstehen. Um diese Ziele verwirklichen zu können, haben die Grundstückseigentümer und die sonstigen Nutzungsberechtigten dieser Flächen die Beseitigung der im Umlegungsplan bezeichneten Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen zu dulden, wenn die Gemeinde die Beseitigung durchführt, um den Umlegungsplan zu vollziehen. Dadurch wird abermals deutlich, dass der Umlegung als Verfahren für die Allgemeinheit der Vorrang gegenüber Interessen Einzelner gewährt wird.

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