Was versteht man unter Umlegungsmasse und Verteilungsmasse?


Die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden nach ihrer Fläche rechnerisch zu einer Masse vereinigt. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Umlegungsmasse. Sie ist die Summe der Fläche aller Grundstücke, die in dem Umlegungsbeschluss als Umlegungsgebiet bezeichnet werden. Maßgeblich für die Berechnung ist die tatsächliche Fläche. Weicht diese wesentlich von der im Liegenschaftskataster angegebenen Fläche ab, so ist diese zu berichtigen. Handelt es sich hingegen lediglich um eine unwesentliche Abweichung, so ist die Größe ausschlaggebend, die im Liegenschaftskataster angegeben ist.

Die Vereinigung der Grundstücke stellt einen rein rechnerischen Vorgang dar. Dies bedeutet, dass die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und deren tatsächliche Größe unberührt bleiben. Wer Eigentümer der Grundstücke ist und welcher Nutzung er seine Grundstücke zukommen lässt, ist für die Vereinigung der Grundstücke unerheblich.

Aus der eben beschriebenen Umlegungsmasse sind zuvor bestimmte Flächen auszuscheiden und der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger zuzuteilen. Es handelt sich hierbei um solche Flächen, welche nach dem Bebauungsplan festgesetzt sind oder aus Gründen der geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der zulässigen Nutzung für bestimmte Zwecke erforderlich sind. Dazu gehören örtliche Verkehrsflächen für Straßen und Wege einschließlich Fuß- und Wohnwege sowie für Plätze und für Sammelstraßen. Dies folgt daraus, dass der Verteilung nach Werten oder Flächen lediglich private Grundstücke unterliegen. Öffentliche Grundstücke müssen zuvor ausgesondert werden.

Dasselbe gilt für Flächen für Parkplätze, Grünanlagen einschließlich Kinderspielplätze und Anlagen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen, soweit diese nicht bereits zum den zuvor genannten Verkehrsanlagen zählen. Ebenfalls auszusondern sind Flächen für Regenklär- und Regenüberlaufbecken, wenn die Flächen überwiegend den Bedürfnissen der Bewohner des Umlegungsgebiets dienen sollen.

Mit der Zuteilung der Grundstücke ist die Gemeinde oder der sonstige Erschließungsträger für von ihnen in die Umlegungsmasse eingeworfene Flächen abgefunden. Dies bedeutet, dass kein Wertausgleich mehr stattfindet. Bei der verbleibenden Masse handelt es sich um die Verteilungsmasse. Diese steht für die Verteilung privat nutzbarer Grundstücke zur Verfügung und ist in dem Ausmaß kleiner als die Umlegungsmasse, in dem öffentliche Flächen herausgenommen wurden.

Über die genannten öffentlichen Flächen hinaus können sonstige Flächen, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist, ausgeschieden und dem Bedarfs- oder Erschließungsträger zugeteilt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass dieser geeignetes Ersatzland, welches auch außerhalb des Umlegungsgebiets liegen kann, in die Verteilungsmasse einbringt. Dabei muss es sich um Flächen handeln, die in der Regel keiner privaten Nutzung zugänglich sind. Insbesondere kommen hierbei Flächen für Anlagen und Einrichtungen, welche ausschließlich von einem besonderen Bedarfs- oder Erschließungsträger betrieben werden, in Betracht. Die Umlegungsstelle soll von dieser ihr gewährten Möglichkeit dann Gebrauch machen, wenn dies zur alsbaldigen Durchführung des Bebauungsplans zweckmäßig ist. Hierbei kommt der Umlegungsstelle ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Sie kann also selbst entscheiden, ob die Ausscheidung sonstiger Flächen objektiv geboten und somit zweckmäßig ist.

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