Verteilungsmaßstab bei der Umlegung


Im Umlegungsverfahren bekommt jeder Grundstückseigentümer einen bestimmten Anteil an der Verteilungsmasse. Bei der Verteilungsmasse handelt es sich um den Teil der Umlegungsmasse, der nach dem Ausscheiden öffentlicher Flächen von der Umlegungsfläche übrig bleibt. Die Umlegungsmasse hingegen bezeichnet die Summe der Fläche aller Grundstücke, die in dem Umlegungsbeschluss als Umlegungsgebiet bezeichnet werden. Dabei ist die tatsächliche Größe und nicht die im Liegenschaftskataster angegebene Größe maßgeblich. Eine Ausnahme besteht nur im Falle der wesentlichen Abweichung der Angaben im Liegenschaftskataster. In einem solchen Fall sind die Liegenschaftskatasterangaben zu berichtigen.

Die Anteile, die dem einzelnen Grundstückseigentümer an der Verteilungsmasse zustehen, bezeichnet man als sogenannten Sollanspruch. Dieser ist entweder von dem Verhältnis der Flächen oder dem Verhältnis der Werte zu errechnen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben. Grundsätzlich bestehen also zwei Berechnungsverfahren. Andere Möglichkeiten der Berechnung kann die Behörde in Abstimmung mit den betroffenen Grundstückseigentümern festlegen. Inhaltlich bezieht sich der Sollanspruch lediglich auf Grund und Boden. Dies bedeutet, dass bauliche Anlagen oder Bepflanzungen hierbei nicht zu berücksichtigen sind. Für diese kommt lediglich ein Entschädigungsanspruch in Betracht.

Der Flächenmaßstab bemisst den Sollanspruch nach der Fläche, den das betroffene Grundstück an der Summe der eingeworfenen und privat nutzbaren Grundstücke hat. Diese nennt man Einwurfsmasse. Hat das gesamte Umlegungsgebiet beispielsweise eine Fläche von 25 Hektar und entfallen davon 5 Hektar auf öffentliche Flächen, beträgt die Einwurfsmasse 20 Hektar. Wenn nun das Grundstück eines einzelnen Grundstücksbesitzers beispielsweise 2 Hektar beträgt, so hat er einen Sollanspruch in Höhe von 10%.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den Wertmaßstab zugrunde zu legen. Hierbei wird nicht von der Einwurfsmasse als solcher, sondern von deren Wert ausgegangen. Allerdings ist auch hierbei lediglich der Grund und Boden zu bewerten. Bauliche Anlagen oder sonstige Wert steigernde Einrichtungen fließen also nicht in die Bewertung mit ein.

Ferner besteht die Möglichkeit für die Umlegungsstelle, weitere Maßstäbe zugrunde zu legen. Hierbei kann es sich zum Beispiel um einen Nutzungsmaßstab handeln. Dabei steht dann die Ausnutzbarkeit eines Grundstücks für dessen Bewertung im Vordergrund. Wichtig ist, dass es sich um einen geeigneten Verteilungsmaßstab handelt. In diesem Rahmen kann die Umlegungsstelle die Möglichkeiten ausschöpfen. Er muss für das konkrete Umlegungsgebiet in der konkreten Situation zweckmäßig sein.

Wählt die Umlegungsstelle einen anderen Maßstab als den Wert- oder Flächenmaßstab, so hat sie zuvor das Einverständnis der betroffenen Grundstücksbesitzer dazu einzuholen. Nur so haben diese die Möglichkeit, sich über den Maßstab zu informieren und eine Entscheidung darüber zu treffen. Aufgrund der Betroffenheit der Grundstückseigentümer kann die Umlegungsstelle nicht eigenständig neue Errechnungsmaßstäbe entwickeln und diese anwenden. Dies würde gegen den Grundsatz der Waffengleichheit verstoßen und die Grundstückseigentümer unbillig benachteiligen.

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