Was versteht man unter einem Modernisierungs- und Instandhaltungsverbot und unter welchen Voraussetzungen kann ein solches erlassen werden? Wenn ein Gebäude nach seiner inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände aufweist, hat die Gemeinde die Möglichkeit, diese durch ein Modernisierungsgebot beseitigen zu lassen. Das Gebäude muss dann modernisiert werden. Ebenso kann die Gemeinde ein Instandsetzungsgebot anordnen, wenn das Gebäude Mängel aufweist. In diesem Fall muss das Gebäude dann in Stand gesetzt werden.
Die Aufforderung ergeht gegenüber dem Grundstückseigentümer durch einen Bescheid der Gemeinde. Ihn trifft dann die rechtliche Pflicht, dem Modernisierungs- oder Instandhaltungsgebot nachzukommen. Für den Bescheid gelten bestimmte Vorschriften, die die Gemeinde beachten muss. Er muss um Beispiel hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet, dass die Gemeinde in dem Bescheid konkret darlegen muss, welche Missstände behoben oder welche Mängel beseitigt werden müssen. Ansonsten würde für den Eigentümer des Grundstücks nicht deutlich, was genau er nach dem Bescheid zu tun hat. Darüber hinaus muss die Gemeinde ihm eine angemessene Frist zur Umsetzung des Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots setzen. Welcher Zeitraum angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Je nachdem, wie umfangreich die vorzunehmenden Maßnahmen sind, muss die Frist bestimmt werden. Handelt es sich um umfangreiche Maßnahmen, muss die Gemeinde dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen längeren Zeitraum zugestehen.
Voraussetzung für den Erlass eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots sind Missstände oder Mängel an dem Gebäude. Missstände sind dann gegeben, wenn das Gebäude nicht mehr mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse übereinstimmt. Allerdings handelt es sich hierbei lediglich um ein Beispiel. Auch andere Konstellationen können Missstände darstellen. Ob dies der Fall ist, hat die Gemeinde zu beurteilen. Von Mängeln wird insbesondere dann gesprochen, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter entweder die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, oder die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und aufgrund ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
Es muss also eine erhebliche Beeinträchtigung der baulichen Nutzung vorliegen, eine Beeinträchtigung des Straßen- oder Ortsbildes oder die Erneuerungsbedürftigkeit einer erhaltungsbedürftigen baulichen Anlage. Allen Konstellationen ist gemeinsam, dass der Mangel auf der Abnutzung, der Alterung, den Witterungseinflüssen oder den Einwirkungen Dritter beruht.
Handelt es sich um einen Fall, in dem das Instandsetzungsgebot auf der Grundlage landesrechtlicher Vorschriften verlangt werden kann, um den Schutz und die Erhaltung von Baudenkmälern zu fördern, muss zunächst die Zustimmung der zuständigen Landesbehörde abgewartet werden, bis es angeordnet werden darf. Die Instandsetzungsmaßnahmen müssen dem Grundstücksinhaber in dem Bescheid erläutert werden. Dazu gehören auch die Gründe des Denkmalschutzes.
Grundsätzlich muss der Eigentümer des betroffenen Grundstücks die Kosten der verpflichtenden Maßnahmen tragen. Diese sind jedoch begrenzt. Er muss die Kosten nur in dem Umfang tragen, wie er sie durch eigene oder durch fremde Mittel decken kann und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten ebenso wie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Alle anderen Kosten müssen dem Eigentümer des Grundstücks von der Gemeinde erstattet werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine andere Stelle die Kosten bezuschusst. Doch auch von diesem Grundsatz gibt es eine Ausnahme. Der Grundstückseigentümer muss die Kosten dennoch tragen, wenn er auf Grund anderer Rechtsvorschriften dazu verpflichtet oder wenn er vorzunehmende Instandsetzungen unterlassen hat und darüber hinaus nicht in der Lage ist nachzuweisen, dass die Vornahme dieser Maßnahmen für ihn wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde hat im Fall der Erstattung der Kosten die Möglichkeit, auf eine konkrete Aufstellung der Kosten zu verzichten und stattdessen einen Pauschalbetrag zu vereinbaren. Hierbei handelt es sich in der Regel um einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten, die für die Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme anfallen.
Welchen Anteil an den Kosten der Eigentümer des Grundstücks zu tragen hat wird in der Regel in einem Zeitpunkt nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Hierbei finden die Erträge Berücksichtigung, die für die modernisierte oder instandgesetzte bauliche Anlage bei einer ordentlichen Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können.