Die Gemeinde hat die Möglichkeit, Erhaltungsgebiete festzusetzen. Hierbei handelt es sich um Gebiete, in denen der Rückbau, die Änderung sowie die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig sind. Sie können also ohne eine entsprechende Genehmigung nicht erfolgen.
Allerdings kann die Gemeinde die Erhaltungsgebiete nicht willkürlich festsetzen. Voraussetzung dafür ist es, dass die Genehmigungsbedürftigkeit der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen dient.
Unter der städtebaulichen Eigenart versteht man das Bild, das die Stadt prägt und ihr ihren besonderen Charakter verleiht. Dazu gehört das optische Bild der Stadt. Umfasst sind hiervon das Landschaftsbild, das Stadt- sowie das Ortsbild. Wird die Erhaltungssatzung zum Erhalt der städtebaulichen Eigenart erlassen, so ist auch jede Neuerrichtung eines Gebäudes genehmigungsbedürftig. Ansonsten könnte das Stadtbild schnell durch Neubauten verschandelt werden. Damit dies nicht geschehen kann, ist eine vorherige Genehmigung erforderlich.
In Fällen, in denen es nicht um die Errichtung eines neuen Gebäudes geht, darf die Gemeinde die beantragte Genehmigung nur dann versagen, wenn die bauliche Anlage entweder für sich allein oder aber im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder es sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Möglich sind also zwei Versagensgründe. Nicht jedem Gebäude darf der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung untersagt werden. Dies folgt bereits aus den verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerinteressen. Sollte das betroffene Gebäude gar keinen Einfluss auf das Stadtbild haben, kann die Genehmigung nicht versagt werden. Es bestünde kein Grund, weswegen ein Rückbau oder eine Änderung oder Nutzungsänderung nicht genehmigt werden dürfte, da das Stadtbild nicht betroffen ist. Dasselbe gilt dann, wenn dem Gebäude auch sonst keine Bedeutung innerhalb der Stadt zukommt, sei es historischer, städtebaulicher oder sonstiger Natur. Auch in diesem Fall genießen die Eigentümerinteressen Vorrang.
Handelt es sich hingegen um die Neuerrichtung einer baulichen Anlage, so kann die Gemeinde die beantragte Genehmigung dafür nur dann versagen, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets, in dem sie errichtet werden soll, durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Hat das neu errichtete Bauwerk keinen Einfluss auf die städtebauliche Gestalt des Gebiets, muss dem Bauherrn die Errichtung gestattet werden. In diesem Fall sind seine Interessen schutzwürdiger.
Ergeht die Erhaltungssatzung zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, so darf die Gemeinde die Genehmigung versagen, wenn an dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ein besonderes städtebauliches Interesse besteht. Die Bevölkerung darf nicht ohne städtebauliche Gründe in einer bestimmten Art und Weise zusammengesetzt werden. Dies würde einer Diskriminierung gleichkommen. Wenn die Erhaltung einer baulichen Anlage auch unter Berücksichtigung der Interessen des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist, muss die Genehmigung erteilt werden. In einem solchen Fall ist den Interessen des Eigentümers der Vorrang zu gewähren. Darüber hinaus bestehen weitere Konstellationen, in denen die Gemeinde die Genehmigung erteilen muss.
Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Änderung der baulichen Anlage dazu dient, den zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung herzustellen. Hierbei sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu berücksichtigen. Ferner darf die Genehmigung nicht versagt werden, wenn das betroffene Grundstück zu einem Nachlass eines Verstorbenen gehört und Wohnungseigentum oder auch lediglich Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern daran begründet werden soll. Überdies muss die Gemeinde die Genehmigung erteilen, wenn das betroffene Wohnungseigentum oder das Teileigentum zur eigenen Nutzung an Angehörige der Familie des Eigentümers veräußert werden soll. Dasselbe gilt, wenn ohne die gemeindliche Genehmigung die Erfüllung von Ansprüchen Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht möglich ist, zu deren Sicherung bereits zum Zeitpunkt vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden ist.
Ebenso muss die Gemeinde die Genehmigung erteilen, wenn das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum überhaupt nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder sich der Eigentümer alternativ verpflichtet, binnen einer Frist von sieben Jahren ab dem Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. In letzterem Fall kann die Gemeinde ferner festlegen, dass auch für die Veräußerung eine Genehmigung erforderlich ist.
Wird die Erhaltungssatzung im Rahmen von städtebaulichen Umstrukturierungen erlassen, darf die Gemeinde die Genehmigung nur versagen, damit ein den sozialen Belangen Rechnung tragender Ablaufgesichert werden kann. Wenn die Genehmigung versagt wird, kann der Eigentümer verlangen, dass die Gemeinde sein Grundstück übernimmt. Vor der Entscheidung über die Genehmigung muss die Gemeinde den Eigentümer oder sonstigen Berechtigten anhören und mit ihm die relevanten Tatsachen besprechen.