Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen im Sanierungsverfahren


Im Sanierungsverfahren gelten bestimmte Regelungen über Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen. Wenn auf Grund solcher Maßnahmen, die der Vorbereitung oder aber Durchführung der Sanierung in einem durch Sanierungssatzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen gewährt werden müssen, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, welche lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch deren Vorbereitung oder durch deren Durchführung eingetreten sind, lediglich insoweit berücksichtigt, als der von diesen Maßnahmen Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen in einer zulässigen Weise bewirkt hat. Dies bedeutet einen Ausschluss von Werterhöhungen, die durch die Sanierung verursacht wurden. Eine Ausnahme besteht hingegen dann, wenn der Betroffene zulässigerweise eigene Aufwendungen gemacht hat und diese die Wertsteigerung bewirkt haben. Unter eigenen Aufwendungen sind freiwillige Vermögensopfer des Betroffenen zu verstehen. Darunter fällt zum Beispiel der Einsatz von eigenem Kapital als auch die eigene Arbeit des Betroffenen. Die freiwilligen Aufwendungen des Betroffenen müssen allerdings in einer zulässigen Art und Weise vorgenommen werden. Das bedeutet, dass sie sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht mit den baurechtlichen Vorgaben in Einklang stehen müssen.

Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass die allgemeine Preisentwicklung in die Bewertung einzufließen hat.

Wenn im Falle der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks oder bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert liegt, welcher sich aus der Wertermittlung ergeben hat, handelt es sich hierbei um eine wesentliche Erschwerung der Sanierung. Aus diesem Grund ist das Vorhaben dann genehmigungsbedürftig. Die Ziele und Zwecke der Sanierung dürfen nicht gefährdet werden. Allerdings besteht eine Ausnahme. Das Vorhaben gilt nicht als wesentliche Erschwerung der Sanierung, wenn der Ausgleichsbetrag bereits entrichtet wurde und die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags dadurch erloschen ist. In einem solchen Fall kann von der wesentlichen Erschwerung der Sanierung keine Rede sein.

Gewisse Beschränklungen gelten auch für den Erwerb von Grundstücken. So dürfen sowohl die Gemeinde als auch der Sanierungsträger bei dem Erwerb eines Grundstücks keine Vereinbarung über den Kaufpreis treffen, der den ermittelten Wert übersteigt. Wird dennoch eine solche Vereinbarung getroffen, ist der gesamte Rechtsvorgang unwirksam. Das bedeutet, dass die Kaufpreiszahlungspflicht gar nicht erst entstanden ist. Ähnliche Regelungen gelten auch für den Fall, dass der Bedarfsträger Vereinbarungen trifft, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird und dies der Landesverteidigung dient. In diesem Fall ist es dem Bedarfsträger nicht gestattet, einen höheren Kaufpreis zu vereinbaren, als den, der sich durch die Wertermittlung ergibt.

Dasselbe gilt für die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung und die Veräußerung eines Erbbaurechts, die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, einen schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu den vorgenannten Rechtsgeschäfte begründet wird, die Begründung, die Änderung und die Aufhebung einer Baulast sowie die Teilung von Grundstücken, wenn diese der Landesverteidigung dienen.

Wenn die Gemeinde das Grundstück veräußert hat es dies zu dem Verkehrswert zu veräußern, welcher sich aus der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des durch die Sanierungssatzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Dabei sind alle durch die Sanierung bedingten Werterhöhungen bei der Preisbildung zu berücksichtigen.

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