Was versteht man im Baurecht unter städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen in Stadt und Land? Durch das Ergreifen von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen soll eine bestimmte Entwicklung vorangetrieben werden. Betroffen davon sind sowohl komplette Ortsteile eines Gemeindegebiets als auch andere Teile dessen. Die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen dienen entweder dazu, diese Teile in Einklang mit ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu entwickeln oder aber sie im Zusammenhang mit einer Neuordnung unter städtebaulichen Aspekten neu zu ordnen. Von städtebaulichen Maßnahmen sind also sowohl Neuentwicklungen als auch Neuordnungen betroffen.
Die besondere städtebauliche Bedeutung setzt voraus, dass dem bestimmten Gebiet eine gemeindeübergreifende Funktion zukommt. Handelt es sich nicht um einen Ortsteil der Gemeinde, sondern um einen anderen Teil, so ist die Grenze des Ortsteils noch nicht erreicht. Das bedeutet, dass es sich um ein kleineres Gebiet handelt, dem aber ein eigenständiges Gewicht in der Gemeinde zufließt.
Für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen gelten bestimmte Anforderungen. Zuständig hierfür ist die Gemeinde. Sie hat die Möglichkeit, einen städtebaulichen Entwicklungsbereich festzulegen. In diesem werden dann die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt. Die Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs erfolgt durch einen Beschluss der Gemeinde. Es handelt sich hierbei um ein förmliches kommunales Verfahren.
Allerdings kann die Gemeinde einen solchen städtebaulichen Entwicklungsbereich nicht nach Lust und Laune festsetzen. Sie muss sich hierbei viel mehr an bestimmte Voraussetzungen halten.
Zunächst müssen die von der Gemeinde geplanten Maßnahmen entweder der Neuordnung oder der Neuentwicklung dienen. Das bedeutet, dass einerseits ein komplett neuer Ort geschaffen werden kann, andererseits aber ebenso die Möglichkeit besteht, einen bereits bestehenden Ort umzugestalten.
Darüber hinaus muss das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der geplanten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Das bedeutet zunächst, dass die Gemeinde nicht willkürlich Orte neu erschaffen oder umgestalten darf. Ansonsten wären die Interessen der dort lebenden Anwohner berührt. Das Wohl der Allgemeinheit ist gerade nicht das Interesse der Gemeinde als solcher, sondern der Einwohner und sonst von den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen betroffenen Menschen. Davon umfasst sind zum Beispiel neue Wohn- und Arbeitsstätten, wenn diese dort notwendig sind. Kommt es in einem Gebiet zu einem erhöhten Bedarf an solchen Einrichtungen, kann die Gemeinde die durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen errichten lassen. Dasselbe gilt für Gemeinbedarfs- und Gemeinbedarfsfolgeeinrichtungen. Auch diese stehen im Interesse der Allgemeinheit. Ebenfalls können Orte zur Wiedernutzung brachliegender Flächen umgestaltet oder neu geschaffen werden. Die Gemeinde muss sich bei der Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsgebiets also immer an dem Wohl der Allgemeinheit orientieren und darf sich nicht von finanziellen Interessen oder sonstigen Gründen leiten lassen. Insbesondere darf sie keine sachfremden Erwägungen anstellen bei ihrer Entscheidung.
Ferner gelten weitere Restriktionen für die Gemeinde. Die Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsgebietes darf nur dann erfolgen, wenn die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke nicht dadurch erreicht werden können, dass die Gemeinde städtebauliche Verträge abschließt. Dasselbe gilt ebenfalls, wenn die Eigentümer der von der geplanten städtebaulichen Maßnahme betroffenen Grundstücke nicht zustimmen, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu veräußern. Beide Möglichkeiten muss die Gemeinde also zuerst versuchen, bevor sie ein städtebauliches Entwicklungsgebiet festsetzt.
Des Weiteren muss gewährleistet werden, dass die Durchführung der geplanten städtebaulichen Maßnahme zügig und innerhalb eines absehbaren Zeitraums erfolgt. Die Gemeinde darf also nicht nach Belieben städtebauliche Entwicklungsgebiete festsetzen, die erst nach jahrelangem Abwarten entstehen.
Bei der Entscheidung über die Festsetzung städtebaulicher Entwicklungsgebiete hat die Gemeinde die öffentlichen und die privaten Belange sowohl gegeneinander als auch untereinander in gerechter Art und Weise abzuwägen. Das bedeutet, dass sie zunächst einmal alle betroffenen Belange sammeln muss. Anschließend muss sie die Belange bewerten. Dabei darf sie weder die privaten noch die öffentlichen Belange ungerechtfertigt bevorzugen. Vielmehr muss sie die privaten Belange untereinander abwägen und auch gegenüber den öffentlichen Belangen. Dasselbe gilt für die öffentlichen Belange. Erst nach diesem Prozess kann sie entscheiden, welchen Belangen der Vorzug gegeben wird. Allerdings soll die Gemeinde hierbei versuchen, einen möglichst schonenden Ausgleich zwischen beiden Belangen herzustellen, um möglichst beide berücksichtigen zu können. Dazu müssen oft Kompromisse geschlossen werden, um eine gerechte Entscheidung fällen zu können.
Bereits vor der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs durch den Beschluss muss die Gemeinde die vorbereitenden Untersuchungen durchführen oder aber durch andere Personen veranlassen, die erforderlich sind, um alle notwendigen Beurteilungsunterlagen über die Voraussetzungen der Festlegung zu gewinnen. Nur wenn die Gemeinde ausreichend Beurteilungsmaterial hat, kann sie ihre Entscheidung richtig treffen. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass sie wichtige Aspekte nicht in ihre Entscheidung einbeziehen würde.
Im Verfahren der Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs muss dieser so begrenzt werden, dass eine zweckmäßige Entwicklung dort möglich ist. Es darf weder zu groß noch zu klein sein. Die genauen Anforderungen sind je nach Einzelfall der Entwicklungsmaßnahme unterschiedlicher Natur. Gibt es in dem betroffenen Gebiet einzelne Grundstücke, die nicht von den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen betroffen werden sollen, so hat die Gemeinde die Möglichkeit, diese aus dem städtebaulichen Entwicklungsgebiet auszunehmen. Wenn es sich um Grundstücke von öffentlichen Bedarfsträgern handelt, sind diese nur mit Zustimmung der öffentlichen Bedarfsträger mit einzubeziehen.
Der Beschluss der Gemeinde über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches erfolgt als gemeindliche Satzung. Diese wird auch Entwicklungssatzung genannt. In dieser Entwicklungssatzung muss die Gemeinde den festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereich konkret bezeichnen. Darüber hinaus muss die Entwicklungssatzung eine Begründung enthalten. In dieser muss die Gemeinde ihre Gründe darlegen und erläutern, aus denen die Festlegung dieses konkreten Entwicklungsbereichs gerechtfertigt ist. Die Begründungspflicht trägt zur Transparenz bei. Die Gemeinde soll den Bürgern veranschaulichen, warum sie gerade diesen Bereich gewählt hat und aus welchem Grund der Bereich entwicklungsbedürftig ist. Die Akzeptanz von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen ist bei den Bürgern in der Regel höher, wenn die deren Gründe verstehen und nachvollziehen können.
Ferner muss der Beschluss der Entwicklungssatzung auch ortsüblich bekannt gemacht werden. Sie muss den Bürgern zur Einsicht ausgelegt werden. Wenn ein Bürger über den Inhalt Auskunft verlangt, so muss die Gemeinde sie ihm erteilen. Auch muss die Bekanntmachung dem Bürger darüber Information erteilen, wo die Entwicklungssatzung eingesehen werden kann. Nur so erhalten die von den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen betroffenen Grundstückseigentümer Kenntnis von den geplanten Maßnahmen. Durch die Bekanntmachung erhält die Entwicklungssatzung Rechtsverbindlichkeit.
Weitere Mitteilungspflichten der Gemeinde bestehen gegenüber dem Grundbuchamt. Auch diesem muss sie die rechtsverbindliche Entwicklungssatzung mitteilen. Dazu genügt nicht die Information als solche. Vielmehr muss die Gemeinde alle von den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen betroffenen Grundstückseigentümer aufführen. In die Grundbücher der betroffenen Grundstücke trägt das Grundbuchamt dann ein, dass auf diesen städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden. Diese Eintragung wird auch Entwicklungsvermerk genannt.