Am Umlegungsverfahren sind verschiedene Personen beteiligt. Das Baurecht geht hierbei von einem formellen Beteiligtenbegriff aus. Dies bedeutet, dass bestimmte Personen immer beteiligt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie tatsächlich betroffen sind. Der Gegensatz zum formellen Beteiligtenbegriff ist der materielle Beteiligtenbegriff. Bei diesem würde zunächst geprüft, ob die Person tatsächlich von dem Umlegungsverfahren betroffen ist.
Beteiligt in einem Umlegungsverfahren sind zunächst einmal alle Personen, die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke sind. Sie sind diejenigen Personen, auf die sich die Umlegung am meisten auswirkt. Darüber hinaus sind Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen oder aber durch eine Eintragung gesicherten Rechts an einem Grundstück, welches im Umlegungsgebiet liegt, beteiligt. Das gilt ebenfalls für Inhaber an einem das Grundstück belastenden Rechts. Dazu gehören zum Beispiel Berechtigte wie Inhaber von Grunddienstbarkeiten oder persönlichen Dienstbarkeiten. Ferner sind beteiligt Inhaber von Grundpfandrechten wie beispielsweise einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld. Auch Vorkaufsberechtigte und Vormerkungsberechtigte fallen unter den Beteiligtenbegriff.
Des Weiteren sind an einem Umlegungsverfahren die Inhaber eines Rechts an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastendes Recht beteiligt, auch wenn dies Recht nicht im Grundbuch eingetragen ist. Auch Inhaber eines Anspruchs mit dem Recht auf die Befriedigung aus dem Grundstück oder eines persönlichen Rechts, welches zum Erwerb oder zur Nutzung oder zum Besitz des Grundstücks berechtigt sind von dem Beteiligtenbegriff erfasst. Dazu gehören ebenfalls Inhaber eines Anspruchs, welcher den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränkt. Zu dieser Beteiligtenkategorie zählen zum Beispiel Inhaber von nicht im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechten, von Überbaurechten und Notwegerechten oder aber durch Baulasten Berechtigte oder Mieter und Pächter des Grundstücks. Zudem gehören auch Eigentümer eines Gebäudes, welches lediglich vorübergehend mit dem Grundstück verbundenen ist, zu dem Kreis der Beteiligten am Umlegungsverfahren.
Selbstverständlich ist auch die zuständige Gemeinde am Umlegungsverfahren beteiligt. Auch Ersatzträger gehören zu den Beteiligten an einem Umlegungsverfahren, wenn sie Ersatzland in das Umlegungsverfahren einbringen. Des Weiteren können Erschließungsträger von dem Beteiligtenbegriff erfasst sein. Die Beteiligung entsteht kraft Gesetzes. Als Zeitpunkt wird auf die Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses abgestellt.
Beteiligte, die aufgrund ihrer Rechte an dem Grundstück beteiligt werden, sind ab dem Zeitpunkt der Anmeldung der Rechte Beteiligte. Dies muss gegenüber der Umlegungsstelle erfolgen. Eine bestimmte Form für die Anmeldung besteht hingegen nicht. Zeitlich ist die Anmeldung der Rechte bis zur Beschlussfassung über den Umlegungsplan möglich. Allerdings kann es vorkommen, dass die Umlegungsstelle Zweifel an den angemeldeten Rechten hegt. In einem solchen Fall hat die Umlegungsstelle dem Beteiligten schnellstmöglich eine Frist zur Glaubhaftmachung des Rechts zu setzen. Läuft diese Frist erfolglos ab, ist der Anmeldende bis zum Zeitpunkt, in dem er sein Recht glaubhaft macht, nicht mehr zu beteiligen.
Auch der im Grundbuch eingetragene Gläubiger einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld, wenn für diese ein Brief erteilt ist, sowie alle seiner Rechtsnachfolger müssen nachweisen, wenn jemand anderer das Sicherungsmittel oder ein Recht daran erworben hat. Verlangt die Umlegungsstelle einen Nachweis, so hat der im Grundbuch Eingetragene unverzüglich den Nachweis zu erbringen. Dabei muss die Person des Erwerbers von ihm bezeichnet werden.