Was ist wenn ein gesamter Bebauungsplan als unwirksam anzusehen ist?


Diese Fälle sind für Bauherren stets sehr unangenehm. Denn man hat sich für ein Grundstück entschieden, vielleicht einen Kredit aufgenommen, um die Finanzierung zu stemmen sowie einen Bauplan für ein Gebäude entworfen oder entwerfen lassen, der sich gut in die Umgebung einfügt und dann gibt es Zweifel über die Wirksamkeit des Bebauungsplanes. Ein solcher Bebauungsplan kann nämlich von einem Gericht aufgehoben werden, wenn er rechtswidrig ist und das kommt gar nicht so selten vor. Zunächst ist zu prüfen, ob lediglich eine Teilnichtigkeit vorliegen könnte, wobei sich die Unwirksamkeit lediglich auf die Festsetzungen beziehen würde, die nicht mit dem Gesetz in Einklang stehen. Alle anderen Regelungen blieben intakt, was bedeutet, dass man ganz normal bauen kann, sofern man nicht von den rechtswidrigen Festsetzungen betroffen ist. Wäre nämlich der gesamte Bebauungsplan unwirksam, so müsste man diesen Bereich wie ein unbeplantes Gebiet behandeln.

Nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts führen Mängel die einzelnen Festsetzungen anhaften dann nicht zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplanes, wenn die übrigen Regelungen des Bebauungsplanes für sich genommen ausreichend sind, um eine sinnvolle städtebauliche Ordnung herzustellen und die Gemeinde im Zweifel auch einen solchen Bebauungsplan erlassen hätte. In jedem Fall ist aber eine Gesamtnichtigkeit festzustellen, wenn eine einzelne unwirksame Festsetzung mit dem Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht. Dies muss in jedem Fall neu bewertet werden. Ist schließlich der Bebauungsplan unwirksam und nichtig, muss erneut geprüft werden, ob das eigene Bauvorhaben genehmigungspflichtig und genehmigungsfähig ist. Wenn aber an der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens keine Zweifel bestehen, so kann ohne Probleme weitergebaut werden. Ist jedoch das eigene Bauvorhaben rechtswidrig, so muss man mit einem Baustopp rechnen. Im schlechtesten Falle muss man das bereits errichtete Bauwerk wieder abreißen lassen. Diese Fälle sind in Deutschland glücklicherweise sehr selten, denn es wird im Vorfeld in der Regel alles sehr genau geprüft. Im europäischen Vergleich ist das aber nicht überall so. Bauruinen gehören in anderen Ländern der Europäischen Union zum Tagesbild. Grund dafür sind einerseits mangelnde Finanzierungen und andererseits Mängel am Bau und lange Streitereien vor den Gerichten, die wiederum zu Finanzierungslücken führen können.

Hat man hingegen selbst gegen einen abgelehnte Baugenehmigung geklagt und es wurde die Rechtswidrigkeit des Bebauungsplanes festgestellt, so ist man durch die abgelehnte Baugenehmigung in seinem subjektiven Grundrecht der Baufreiheit verletzt. Man ist dann an die unwirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr gebunden. Andererseits darf man deshalb nicht einfach den Bau so realisieren wie man das möchte, denn die Rechtswidrigkeit allein gibt noch keine Bebauungsgenehmigung. Vielmehr muss auch hier nach dem Prüfungsverfahren der Bauordnungen geprüft werden, ob das Bauvorhaben insoweit baurechtlich zulässig wäre. Die Gemeinde jedoch hat trotz des rechtswidrigen Planes noch einen Ermessensspielraum. Außerdem darf ein Verwaltungsgericht nicht gestaltend tätig werden und so einer Gemeinde in das Ortsbild hineinregieren. Das bedeutet, dass das Verwaltungsgericht keine abschließende Entscheidung treffen kann. Das Gericht kann lediglich die Gemeinde verpflichten, eine ermessensfehlerfreie Entscheidung auf Erteilung der Baugenehmigung zugunsten des Klägers zu erlassen. Gegen eine erneute Ablehnung steht wieder der Rechtsweg offen. Genehmigt das Bauamt hingegen die Baumaßnahme, so kann direkt mit dem Bau begonnen werden.

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