Bei der Zurückstellung und der Veränderungssperre handelt es sich um Sicherungsinstrumente der Gemeinde. Sie dienen dem Schutz eines künftigen Bebauungsplans. Ist ein Bauvorhaben nach der gegenwärtigen bauplanungsrechtlichen Situation zulässig, kann es passieren, dass es bei Erlass des künftigen Bebauungsplans unzulässig wäre. Die Gemeinde kann mit der Zurückstellung und der Veränderungssperre solche Bauvorhaben verhindern, die dem künftigen Bebauungsplan widersprechen würden.
Der Prozess der Aufstellung eines Bebauungsplans kann mitunter recht lange dauern. Hätte die Gemeinde in dieser Zeit keine Handlungsmöglichkeiten, würde der künftige Bebauungsplan leer laufen. Bis dieser erlassen wäre, wäre das Baugebiet schon durch anderweitige Bebauung in Widerspruch zu diesem geraten.
Es ist nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung das Planungsverfahren bereits begonnen hat. Tatsächlich findet dieses oft erst dann statt, wenn die Gemeinde von einem bestimmten Bauvorhaben Kenntnis erhalten hat.
Bei der Veränderungssperre handelt es sich rechtlich um eine gemeindliche Satzung. Inhaltlich kann sie verschiedene Regelungen enthalten. Sie kann festsetzen, dass in dem künftigen Bereich des Bebauungsplans oder in Teilen dessen Bauvorhaben nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht mehr beseitigt werden dürfen. Ferner kann die Veränderungssperre vorschreiben, dass erhebliche oder wesentlich wertsteigende Veränderungen nicht vorgenommen werden dürfen, wenn diese Veränderungen nicht einer Genehmigung, Zustimmung oder Anzeige bedürfen. Ansonsten wäre die Gemeinde über diese Veränderungen nicht informiert.
Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist zunächst das Vorliegen eines wirksamen Beschlusses über die Bebauungsplanaufstellung. Dieser kann zeitgleich mit der Veränderungssperre gefasst werden. Es müssen also nicht zwangsläufig mehrere Ratssitzungen abgehalten werden.
Des Weiteren muss die Veränderungssperre zur Sicherung der Planung erforderlich sein. Das bedeutet, dass die Gemeinde den Planungsinhalt schon vor Augen haben muss. Sie darf also nicht einfach eine Veränderungssperre erlassen, um die Zeit zu haben, sich Gedanken über die mögliche Planung zu machen. Auch darf sie nicht ohne Grund Flächen freihalten, wenn deren künftige Bebauung nicht näher bestimmt ist.
Die Wirkungen der Veränderungssperre sind mitunter erheblich. So ergeht grundsätzlich ein Verbot sämtlicher Bauvorhaben, die nicht in Einklang mit der künftigen Planung stehen.
Allerdings gilt dies nicht unbeschränkt. Für den Fall, dass überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, besteht die Möglichkeit, von der Veränderungssperre eine Ausnahme zuzulassen. Die Entscheidung über eine solche Ausnahme trifft die Baugenehmigungsbehörde. Dabei hat sie das Einvernehmen der Gemeinde einzuholen.
Ferner wird auch bei einer Veränderungssperre ein Bestandsschutz gewährt. So sind Bauvorhaben, für die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre eine Baugenehmigung erteilt wurde, nicht von der Veränderungssperre umfasst. Dasselbe gilt für Bauvorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre zulässigerweise hätte begonnen werden dürfen. Auch Unterhaltungsarbeiten an bestehenden Gebäuden sowie die Fortführung einer bislang ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt. Durch diese Regelung werden die berechtigten Interessen der Grundstückseigentümer im Geltungsbereich der Veränderungssperre gewahrt.
Die maximale Geltungsdauer einer Veränderungssperre beträgt 2 Jahre. Allerdings kann sie durch Satzung um ein Jahr verlängert werden. Liegen besondere Umstände vor, kann die Veränderungssperre abermals um ein Jahr verlängert oder neu erlassen werden. Tritt der Bebauungsplan in Kraft, endet die Veränderungssperre. Sollten die Voraussetzungen für ihren Erlass im Laufe der Zeit fortfallen, muss die Gemeinde sie außer Kraft setzen. Kommt die Gemeinde diesen Anforderungen nicht nach, kann sich eventuell ein Entschädigungsanspruch für die betroffenen Grundstückseigentümer ergeben.
Bei der Zurückstellung handelt es sich im Gegensatz zur Veränderungssperre, die ein gesamtes Gebiet umfassen kann, um eine Einzelmaßnahme. Sie kann zweierlei Wirkungen entfalten. Ist über ein Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren bereits in Gang gesetzt worden, kann die Zurückstellung die Entscheidung über die Erteilung der Baugenehmigung vorläufig verhindern. Ist die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens hingegen nicht erforderlich, hat die Zurückstellung die Wirkung einer vorläufigen Untersagung.
Die maximale Geltungsdauer der Zurückstellung beträgt 12 Monate. Voraussetzung für den Erlass einer Zurückstellung sind zunächst die Voraussetzungen der Veränderungssperre. Der Erlass einer Veränderungssperre müsste also zulässig sein. Allerdings darf eine solche noch nicht vorliegen. Zudem muss für den Erlass einer Zurückstellung die Gefahr einer Störung der Planung von dem Bauvorhaben ausgehen. Das bedeutet, dass das Bauvorhaben mit der Planung nicht in Einklang stehen darf. Von einer solchen Situation ist auszugehen, wenn das Bauvorhaben die Planung unmöglich macht oder zumindest wesentlich erschwert. In dieser Konstellation ist den Interessen der Gemeinde der Vorzug zu gewähren.