In vielerlei Konstellationen steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu. Dies bedeutet, dass sie nach Abschluss eines Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und einem Dritten das Grundstück kaufen darf. Dabei gelten für den Kauf dieselben Bedingungen, die dem Dritten gewährt wurden.
Allerdings ist die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht in allen Situationen möglich. Bei den Beschränkungen ist zu differenzieren zwischen dem Ausschluss und der Abwendung des Vorkaufsrechts. Liegen Ausschlussgründe vor, kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Abwendung um ein Recht des Käufers, welches er geltend machen kann, nachdem die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hat.
Ausschlussgründe des Vorkaufsrechts können sich zunächst aus der Verwandtschaft zwischen Käufer und Verkäufer ergeben. Dies ist der Fall, wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert ist. In gerader Linie verwandt sind beispielsweise Kinder, Enkel und Eltern. Ferner ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Käufer mit dem Verkäufer in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist oder es sich bei dem Käufer um den Ehegatten handelt. Unter die seitliche Verwandtschaft fallen zum Beispiel Brüder und Schwestern.
Des Weiteren liegt ein Ausschluss des gemeindlichen Vorkaufsrechts vor, wenn das Grundstück von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes gekauft wird. Es handelt sich hierbei um privilegierte öffentliche Bedarfsträger.
Dasselbe gilt, wenn das Grundstück von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge erworben wird. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist auch dann ausgeschlossen, wenn auf dem Grundstück künftig Bauvorhaben errichtet werden sollen, für die wegen der überörtlichen Bedeutung ein Planfeststellungsverfahren eingeleitet worden ist.
Zudem ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme entsprechend bebaut worden ist und in diesem Sinne auch tatsächlich genutzt wird. Dies führt allerdings nur zum Ausschluss, wenn die auf dem Grundstück errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Ist dies nicht der Fall, kann das Vorkaufsrecht lediglich abgewendet werden. Voraussetzung dafür ist die Möglichkeit der Beseitigung der Missstände oder Mängel innerhalb einer angemessenen Frist sowie die Verpflichtung durch den Käufer dazu.
Der Käufer hat grundsätzlich auch in anderen Konstellationen die Möglichkeit, die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts abzuwenden. Dazu ist Voraussetzung, dass die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn es sich um ein unbebautes Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans handelt. Dann setzt der Bebauungsplan die Anforderungen für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens rechtsverbindlich fest.
Ferner muss der Käufer in der Lage sein, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist tatsächlich entsprechend der Bestimmungen zu nutzen. Zudem ist es erforderlich, dass er sich zu dieser Nutzung vor Ablauf von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags verpflichtet.
Ein Abwendungsrecht des Käufers besteht jedoch nicht im Fall von Flächen, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich für voraussichtlich erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes vorgesehen ist. Weiterhin kann das Vorkaufsrecht in Umlegungsgebieten nicht abgewendet werden, wenn das Grundstück gerade für Zwecke der Umlegung erforderlich ist. Dadurch wird eine Abwägung zwischen den privaten und gemeindlichen Interessen gewährleistet.