Was genau verbirgt sich hinter dem Begriff des Baugebots? Die Gemeinde hat die Möglichkeit, innerhalb der Grenzen des Gebiets, für welches ein Bebauungsplan aufgestellt ist, den Eigentümer eines Grundstücks zu verpflichten, binnen einer Frist das Grundstück entweder den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechend zu bebauen oder aber ein bereits vorhandenes Gebäude an diese Festsetzungen anzupassen.
Ein Baugebot kann also für unbebaute Grundstücke ebenso erlassen werden wie für bereits bebaute Grundstücke. Voraussetzung für den Erlass eines Baugebots ist zunächst das Bestehen eines Bebauungsplans. Ferner muss das betreffende Grundstück sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans befinden. Überdies darf das Grundstück den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entsprechen. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann die Gemeinde von dem Eigentümer des Grundstücks verlangen, dass die Bebauung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgt.
Die Verpflichtung erfolgt durch einen Bescheid an den Eigentümer des Grundstücks. Dabei hat die Gemeinde eine Frist zu bestimmen, innerhalb derer er das Grundstück zu bebauen oder die Bebauung an die Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen hat. Diese Frist muss angemessen sein. Welcher Zeitraum konkret angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Je nachdem, wie sehr die Bebauung von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweicht und wieviel der Grundstückseigentümer bei der Bebauung oder Anpassung aufwenden muss, ist eine sehr unterschiedliche Frist angemessen. Muss er lediglich kleine Änderungen vornehmen, kann eine kurze Frist angemessen sein. Soll der Eigentümer jedoch ein bislang unbebautes Grundstück umfassend bebauen, muss ihm regelmäßig eine längere Frist gewährt werden. Nur so hat er die Möglichkeit, dieser Pflicht ordnungsgemäß nachzukommen. Ferner müssen seine Interessen von der Gemeinde berücksichtigt werden.
Liegt kein Bebauungsplan vor, kann die Gemeinde dennoch ein Baugebot erlassen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich das Grundstück im Innenbereich einer Gemeinde befindet. Hierbei handelt es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Das bedeutet, dass eine Bebauung von hinreichendem Gewicht vorliegt, die Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Trotz eventuell vorhandener Baulücken muss der Eindruck einer Zusammengehörigkeit vermittelt werden. Der Innenbereich ist klassischerweise der Bereich einer Stadt, in dem die Bebauung angesiedelt werden soll. Ein Baugebot kann in diesem Bereich jedoch nur dann erlassen werden, wenn bislang unbebaute oder nur geringfügig bebaute Grundstücke einer den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Nutzung zugeführt werden sollen oder überhaupt eine bauliche Nutzung erwirkt werden soll. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn noch vorhandene Baulücken zur Wahrung der Zusammengehörigkeit geschlossen werden sollen. So wird der Charakter des Gebiets bewahrt.
Allerdings muss die Gemeinde auch die Interessen des Grundstückseigentümers beachten und bei Erlass des Baugebots berücksichtigen. Sollte die Bebauung aus wirtschaftlichen Gründen für den Grundstückseigentümer nicht zumutbar sein, darf die Gemeinde das Baugebot nicht erlassen. Sie darf also ihre Interessen nicht auf Kosten des Grundstückseigentümers durchsetzen. Würde das Baugebot den Grundstückseigentümer also finanziell überfordern, kann es nicht erlassen werden.
Ist dies der Fall, so kann der Eigentümer des Grundstücks von der Gemeinde verlangen, dass diese sein Grundstück übernimmt. Dazu ist jedoch erforderlich, dass er tatsächlich glaubhaft macht, das Vorhaben aus wirtschaftlichen Gründen nicht verwirklichen zu können. Kann er dies, hat die Gemeinde ihn zu entschädigen. Bodenwerte werden dann nicht entschädigt, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Das ist der Fall, wenn die Bodenwerte darauf beruhen, dass die an sich zulässige Nutzung des Grundstücks nicht in Einklang steht mit den allgemeinen Anforderungen, die an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gestellt werden. Dasselbe gilt auch dann, wenn sie in Widerspruch zur Sicherheit der dort Wohnenden oder der anliegenden Bewohner stehen.
Ein Ausschluss der Entschädigung von Bodenwerten liegt ebenfalls vor, wenn in dem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen und die Nutzung des Grundstücks diese Missstände wesentlich fördern würde. Unter diesen Voraussetzungen ist der Eigentümer des Grundstücks nicht schutzwürdig. Vielmehr ist den öffentlichen Interessen in solchen Fällen der Vorrang zu gewähren.
Liegen die Voraussetzungen für einen Entschädigungsanspruch grundsätzlich vor, bleiben Werterhöhungen dennoch unberücksichtigt, wenn diese zu einem Zeitpunkt eintreten, nachdem der Grundstückseigentümer dazu fähig war, den Entschädigungsantrag bei der Behörde zu stellen oder nachdem er ein Angebot abgelehnt hat. Die Fälligkeit des Entschädigungsanspruchs kann der Grundstückseigentümer selbst herbeiführen. Dazu genügt es, die Leistung der Entschädigung in schriftlicher Form bei der Gemeinde zu beantragen. Ist der Entschädigungsanspruch fällig, sind die Entschädigungsleistungen ab diesem Zeitpunkt mit zwei Prozent über dem Basiszinssatz jährlich zu verzinsen.
Allerdings kann der Entschädigungsanspruch auch verjähren. Dies ist der Fall, wenn binnen drei Jahren seit Eintritt der Vermögensschäden die Fälligkeit nicht durch die Stellung eines Antrags bei der Gemeinde herbeigeführt wird. In diesem Fall ist der Grundstückseigentümer nicht schutzwürdig. Er hat es bereits drei Jahre lang unterlassen, sich um den Entschädigungsanspruch zu bemühen. Nach diesem Zeitpunkt ist dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit in Form der Verjährung der Vorrang vor den Interessen des Grundstückseigentümers zu gewähren.
Den Grundstückseigentümer kann auch eine Beseitigungspflicht treffen. Das ist der Fall, wenn er dem Baugebot nur nachkommen kann, indem er zuvor eine bauliche Anlage oder bestimmte Teile von dieser beseitigt. Dabei kann er im Falle von Vermögensnachteilen jedoch ebenfalls von der Gemeinde Entschädigung verlangen.
Neben dem Baugebot kann die Gemeinde gleichzeitig eine Verpflichtung aussprechen, binnen einer bestimmten Frist einen Antrag auf die Erteilung einer Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde zu stellen, falls dies für die bauliche Nutzung erforderlich sein sollte. Diese Verpflichtung kann mit dem Baugebot in einem Bescheid ergehen. Auch hierbei muss die Frist angemessen sein. Welcher Zeitraum angemessen ist, richtet sich ebenfalls nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls.
Für den Fall, dass der Eigentümer des Grundstücks den verlangten Maßnahmen nicht nachkommt, kann die Gemeinde auch Vollstreckungsmaßnahmen treffen, um ihn dazu zu zwingen. Sollte er sich davon weiterhin unbeeindruckt zeigen, hat die Gemeinde die Möglichkeit, bereits vor Ablauf der eigentlichen Frist ein Enteignungsverfahren einzuleiten. In dieser Konstellation ist der Eigentümer des Grundstücks nicht schutzwürdig und die Interessen der Gemeinde gehen denen des Grundstückseigentümers vor. Wird ein Enteignungsverfahren seitens der Gemeinde eingeleitet, gelten die Voraussetzungen für den Erlass des Baugebot als gegeben und müssen nicht mehr geprüft werden, vielmehr werden sie unterstellt. Aufgrund der fehlenden Schutzbedürftigkeit des Grundstückseigentümers bleiben bei der Berechnung der Entschädigungen solche Werterhöhungen unberücksichtigt, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Grundstückeigentümer letztmalig gegen das Baugebot rechtlich vorgehen konnte. Eine Ausnahme besteht allerdings für Werterhöhungen, die der Grundstückseigentümer durch eigene Aufwendungen zulässig herbeigeführt hat. Für diese freiwilligen Vermögensaufwendungen des Eigentümers des Grundstücks besteht wieder ein Schutzbedürfnis, sodass diese in die Berechnung der Werterhöhung einfließen.